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《厦门市国有建设用地使用权二级市场交易管理试行办法》政策解读
发布日期:2018-12-14 00:00 字号:
《厦门市国有建设用地使用权二级市场交易管理试行办法》政策解读
 
一、主要依据
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4.《国土资源部关于福建省厦门市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案的批复》(国土资函[2017]286号)
二、适用范围
本办法所称的建设用地使用权二级市场交易,是指国有建设用地使用权的转让、出租和抵押等交易行为,包括地上建筑物、构筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并交易的情况。城镇住宅的分套交易、商业写字楼和工业厂房分层转让、政府储备土地临时利用不适用本办法。
三、主要内容说明
(一)关于市场交易途径
我市开发了《土地二级市场交易业务平台》,因此可以委托不动产交易登记机构通过《土地二级市场交易业务平台》发布交易信息,以挂牌等方式进行建设用地使用权的转让和出租,实现网上审核、网上交易。
(二)关于二级市场交易条件
我市的土地转让交易较多,也已经形成了一套较为成熟的交易登记规则,目前市不动产登记机构开展因买卖、赠与、交换、继承或受遗赠、资产划转、作价出资(入股)、企业改制、兼并重组、法人或其他组织合并、分立、共有人增加或减少、司法处置引起的土地转让的登记。在制定《福建省厦门市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》中,对建设用地使用权转让、出租、抵押规则进行了全面梳理总结。因此,本办法中的建设用地使用权转让、出租、抵押条件,以及放宽抵押权人限制、放宽国家发改委专项基金投资项目的抵押登记审查、营利性教育、医疗等用地抵押等条件,主要根据《国土资源部关于福建省厦门市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案的批复》(国土资函[2017]286号)及相关法律法规中关于转让、出租、抵押条件的规定进行整理形成。
(三)关于划拨用地转让问题
为加强划拨用地转让管理,《试行办法》要求以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让需要房屋已经建成并取得不动产权证书、不存在须收回建设用地使用权的情形、供地方案需要经过市政府批准,且按规定办理划拨用地补出让用地手续,签订土地出让合同,缴清土地出让金。但对于政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权,划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的,可直接办理不动产转移登记。
(四)关于土地交易流程
1、土地转让流程
通过土地二级市场交易业务平台上进行国有建设用地转让的,按以下步骤操作:第一步,申请人提出转让申请,并在土地二级市场交易业务平台提交相关材料。申请人可以选择线上或线下交易;第二步,不动产登记机构对材料进行审核。通过审核的,公告转让宗地信息(属于申请公开竞价的,公告期30天,竞价期3个工作日)。第三步,组织交易。需要线上挂牌或拍卖的,由市土地开发总公司参照我市招拍挂出让用地方式实施;选择线下交易的,买卖双方在线下自行协商完成交易。第三步,交易结果公示;第四步,新受让方与原土地使用权人签订国有土地使用权转让合同;第五步,转让成交备案、登记。
2、土地出租流程
通过《土地二级市场交易业务平台》上进行的国有建设用地出租,按以下步骤进行:第一步,由申请人提出出租申请,并在《土地二级市场交易业务平台》提交相关材料;第二步,不动产登记机构对提交材料进行审核。通过审核的,公告出租宗地相关信息;第三步,组织完成出租交易。第四步,承租方与原土地使用权人签订国有土地使用权出租合同,并申请出租备案。若属于划拨用地出租的,应在签订出租合同后15个工作日内,向属地国土房产管理部门申报缴纳土地收益金。