政策解读
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《关于明确收回已批国有建设用地红线内空地土地使用权补偿标准的通知》的政策解读
发布日期:2018-09-26 00:00 字号:
《关于明确收回已批国有建设用地红线内空地土地使用权补偿标准的通知》的政策解读
 
《厦门市国土资源与房产管理局关于明确收回已批国有建设用地红线内空地土地使用权补偿标准的通知》于2018年9月21日颁布,本通知自颁布之日起施行,有效期五年。《关于明确已批的国有建设用地红线内空地土地使用权征收补偿标准的通知》(厦国土房[2007]458号)同时废止。
  一、制定政策的背景及必要性
近期,在轨道交通1号线、2号线、3号线的征收过程中,涉及众多出让的国有建设用地红线内空地征收补偿的评估,其中涉及思明区46例、湖里区12例、海沧区9例,因征收当事人对评估价格提出异议,向市房地产中介行业协会房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请对评估报告进行专家鉴定。在鉴定过程中,专家认为如果直接采用2007年11月出台的《关于明确已批的国有建设用地红线内空地土地使用权征收补偿标准的通知》(厦国土房[2007]458号),评估价格偏低,被征收人不予接受,导致征收工作无法推进。为此,有必要对厦国土房[2007]458号文件规定的补偿标准进行修订完善。
   二、主要依据  
  《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《厦门市城镇基准地价和厦门市征收管理若干规定》等有关法律法规和政策规定。
   三、对象范围  
收回全市范围内已批国有建设用地红线内空地土地使用权。
四、主要内容
(一)该政策系按照划拨、限制性出让、出让三种方式取得的国有建设用地红线内空地土地使用权的补偿标准。
1.属于划拨取得的国有建设用地的,补偿标准=(所在类区现行征收集体土地最高补偿标准+主要用途容积率为1时城市基础设施配套费+新增建设用地使用费+耕地开垦费)。
2. 属于限制性出让取得的国有建设用地,补偿标准=(原合同总地价÷原合同地上建筑面积)×主要用途标准容积率×收回土地面积×(出让年限-已使用年限)÷出让年限。
 鉴于工业用地按地面价计收土地出让金,其补偿标准按原合同地面价结合剩余年限进行修正。
3. 属于出让取得的国有建设用地的,土地使用权出让合同或土地开发权合同已有约定的按照出让合同的约定补偿;合同没有约定的,按照该宗土地收回公告时主要用途的现行基准地价结合年限修正补偿如下:
补偿标准=收回土地面积×主要用途基准地价×标准容积率×(出让年限-已使用年限)÷出让年限。                                                                                       
(二)因部分划拨用地征收前为耕地,并缴纳了“耕地开垦费”,制定此类空地土地使用权时适当考虑了耕地开垦费的因素。
(三)限制性出让和完全出让取得的国有建设用地的成本不同,因此,补偿标准也应有所区别,制定政策时增加了限制性出让取得的国有建设用地的补偿标准。
(四)本次政策标准是在征求各区征收办、评估公司等有关单位的意见后,通过收集大量征收补偿数据,在补偿标准公式中引入标准容积率因素,补偿标准更加合理。
(五)土地的用途应为批准的合法用途,主要用途为该宗土地上建筑面积占比超过三分之一的用途。如出现两种用途建筑面积占比均超过三分之一时,按两者加权计算。
(六)明确不同用途土地的标准容积率。住宅用地为2.5 ,商业、办公、酒店、停车场用地为3,营利性医疗教育用地为2,软件及研发、工业用地、经营性公用设施产业用地为1。